برای انجام یک معامله بی درد سر چه باید کرد؟

به گزارش مشرق، ناآگاهی افراد از مسائل قضایی و حقوقی مرتبط با معامله و نقل و انتقال  در جامعه موجب سوء استفاده عده ای فرصت طلب شده است که همین موضوع سبب تشكیل پرونده‌های قضایی غیرضروری، سردرگمی مردم در محاكم و در نهایت افزایش تعداد زندانیان شده است که با ارتقاء آگاهی‌های حقوقی، ضمن صرفه‌جویی در وقت و هزینه مردم مطمئنا بار دستگاه قضایی را کاهش خواهد داد.

در این گزارش به بررسی چند نکته از قوانین مرتبط با معامله و نقل و انتقال می پردازیم که دانستن آنها قبل از انجام هر معامله ای ضروری به نظر می رسد.

*مزایا و آثار اسناد رسمی

یادآوری مزایا و آثار ثبت سند رسمی و ترویج فرهنگ تنظیم سند، ضمن جلوگیری از خسارات فردی و اجتماعی، از وقوع اختلافات مرتبط با آن و تشکیل پرونده‌های قضایی خواهد کاست در نتیجه توصیه می شود اسناد حتما در دفاتر ثبت سند رسمی تنظیم شوند، زیرا از نظر قانون، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد ماموران رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، سند رسمی است و سایر اسناد، عادی محسوب می شوند.

اصالت سند عادی را باید اثبات کرد. اثبات این اصالت با کسی است که به آن سند استناد می‌کند و طرف مقابل می تواند با اظهار این مطلب که چنین سندی را امضا نکرده، از خود سلب مسئولیت کند اما سند رسمی به چنین تلاشی نیاز ندارد.

همچنین انکار نسبت به مندرجات موجود در سند رسمی به مانند انکار اخذ وجه، مال یا تعهد به تائیدیه وجه یا تسلیم مال پذیرفته نیست و نمی توان نسبت به مندرجات موجود در اسناد رسمی اظهار بی اطلاعی کرد. این نکته قابل ذکر است که امکان وقوع چندین معامله در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است.

*اصول و محکم کاری‌های یک معامله

قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاه‌های معاملاتی یا بیرون از آنجا تنظیم می‌شود، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین (خریدار و فروشنده) باید ‌‌نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند.

خریدار باید مشخصات مالی که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثیقه یا رهن و یا در توقیف نباشد. استعلام از ثبت اسناد و استفاده از کد رهگیری در اینجا کارساز است.

اگر مورد معامله ملک است، خریدارباید بررسی کند که مشاعات ملک به طور روشن در سند توصیف شده باشد مانند(آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و غیره) و فروشنده باید به طور کلی مشخصات ملک را در قولنامه توصیف کند، به خصوص زمانی که این مشخصات مربوط به عیب و نقص مورد معامله است. همچنین باید مطمئن شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر چنین بود، لازم است ترتیب، مهلت و ضمانت اجرای بیرون رفتن مستأجر قید شود. نکته قابل تأمل دیگر توجه به این مسئله است که ملک مشکل ثبتی نداشته باشد.

*مشاهده گواهی انحصار وراثت و احراز هویت‌ها

اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده است، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده کرده و فتوکپی برابر اصل آن را از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.

همچنین خریدار باید مطمئن شود که فروشنده ممنوع‌المعامله نباشد که در این حالت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملک به خریدار نخواهد بود.

*خودداری از پرداخت کل قیمت معامله

خریدار تا زمانی که مورد معامله را دریافت نکرده یا اینکه مورد معامله با سند رسمی به وی منتقل نشده است، از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری کند. فروشنده نیز باید مورد معامله را قبل از دریافت تمام قیمت به خریدار تحویل ندهد. حتماً در خصوص پرداخت مابقی قیمت از طرف خریدار، زمان تعیین و این نکته ذکر شود که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می‌تواند معامله را برهم بزند.

*الزامی بودن تنظیم سند رسمی برای پیش‌فروش ساختمان

پیش‌فروش ساختمان در کشور تا قبل از اجرایی شدن قانون مربوط، گرفتار بحران و مشکلات زیادی بود، به طوری که برخی شرکت‌ها و اشخاص یک ساختمان را به چند نفر پیش‌فروش می‌کردند.

اکنون با اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی الزامی شده است. به‌موجب ماده ۲۳ این قانون، پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی موجب تعقیب کیفری خواهد بود.

در پایان باید گفت: اگر چه عده زیادی انجام معامله را در دفاتر اسناد رسمی بی مورد و پرداخت هزینه اضافه می دانند و به آن اعتقادی ندارند اما باید یادآورشد که ثبت اسناد در دفاتر مجاز می تواند تا حد زیادی از بروز کلاهبرداری ها در زمینه نقل و انتقال املاک بکاهد.